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繼承人劉某與被劉女士系原配夫妻關(guān)系，婚后共育有三個子女，即劉大、劉二、劉三。劉女士名下有一套房產(chǎn)。1985年，劉某死亡，劉女士未再婚。2007年，劉女士死亡。劉大、劉二均認可劉三單獨繼承上述房產(chǎn)。如何將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至劉三名下？

一、辦理繼承權(quán)公證的有關(guān)規(guī)定和現(xiàn)實情況

繼承人到不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記的時候，通常被告知先去公證處辦理公證。不動產(chǎn)登記機構(gòu)依據(jù)的是司法部、建設(shè)部于1991年聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》規(guī)定：繼承房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)持公證機關(guān)出具的“繼承權(quán)公證書”和房產(chǎn)所有權(quán)證、契證到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。最高人民法院公報2014年第8期公告的南京一起行政訴訟案件認為：國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。司法部、建設(shè)部《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強公證的聯(lián)合通知》不屬于法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章的范疇，且與《物權(quán)法》《繼承法》《房屋登記辦法》等有關(guān)法律法規(guī)相抵觸，不能成為房屋登記主管部門不履行房屋登記法定職責(zé)的依據(jù)。

因此實踐中很多律師和當(dāng)事人認為辦理繼承權(quán)公證沒有法律依據(jù)。雖然如此，實踐中不動產(chǎn)登記機構(gòu)還是要求辦理繼承權(quán)公證。根據(jù)《繼承法》第十一條規(guī)定，第一順序繼承人包括配偶、父母、子女。被繼承人死亡時一般年紀較大，其父母一般早就去世，繼承人很難取得被繼承人父母的死亡證明。還有一些繼承人在外地、外國甚至身陷囹圄，公證起來較為復(fù)雜，且費用較高。

二、根據(jù)生效法律文書取得繼承權(quán)

《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。建設(shè)部《房屋登記辦法》第十二條規(guī)定，申請房屋登記，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請，但本辦法另有規(guī)定的除外。有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當(dāng)事人單方申請：(二)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利……也就是說，繼承人直接可以至被繼承人主要遺產(chǎn)所在地法院提起訴訟，法院根據(jù)生活經(jīng)驗法則和當(dāng)事人陳述，一般可以認定被繼承人死亡的相關(guān)情況。若繼承人在外地、外國甚至身陷囹圄，可以通過委托代理人的方式解決。

需要說明的是，2016年1月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》第七條規(guī)定，對生效法律文書進行了明確規(guī)定：人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權(quán)關(guān)系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第二十八條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。該司法解釋明確規(guī)定了調(diào)解書等形成性法律文書在確定之時，無須強制執(zhí)行就自動發(fā)生法律關(guān)系變動的效果。

上述案例中，因各方?jīng)]有爭議，法院根據(jù)生活經(jīng)驗法則和當(dāng)事人的陳述，確認被繼承人的父母先于繼承人死亡，并很快出具了民事調(diào)解書，認定房產(chǎn)所有權(quán)歸劉三繼承所有；劉大、劉二放棄上述房產(chǎn)的繼承權(quán)。劉三持民事調(diào)解書單方面直接至不動產(chǎn)登記部門申請轉(zhuǎn)移登記，不需要再去公證。因調(diào)解結(jié)案，法院減半收取案件受理費。以房產(chǎn)價值100萬元計算，法院減半之后收取的案件受理費為6900元。